письмо-уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения

Мнение второе: договор не расторгнут, так как требуется госрегистрация

Данная точка зрения основана на том, что закон не ставит возможность отказа от исполнения договора в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), а императивно закрепляет последствие такого отказа – расторжение договора (п. 2 ст. 453 ГК РФ). К тому же законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении долгосрочного договора аренды с момента его госрегистрации или положений об обязательной регистрации соглашения о расторжении (одностороннего отказа от исполнения) договора. Поэтому для прекращения договора аренды, даже если он зарегистрирован, достаточно лишь подписания соглашения либо направления (получения другой стороной) уведомления о прекращении действия договора.

Мнение первое: договор расторгнут, так как госрегистрации не требуется

Если арендатор направил арендодателю уведомление о расторжении договора, но стороны не предприняли никаких действий по исключению записи об аренде из ЕГРП, такое обременение может сохраняться долго. Во всяком случае до тех пор, пока арендодатель не заключит новый договор долгосрочной аренды. Возникает вопрос: продолжает ли в таком случае действовать договор или он расторгнут. На этот счет существует два мнения.

В договоре долгосрочной аренды нежилого помещения содержится условие о праве любой из сторон в одностороннем порядке отказаться от него, предупредив другую сторону об этом за 30 дней (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Право аренды регистрируют в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Для расторжения договора арендатор направляет арендодателю уведомление о расторжении договора и покидает помещение. Если ни одна из сторон не обращалась после этого в Росреестр для внесения новой записи в ЕГРП и снятия арендного обременения с помещения, тем более что в действующем законодательстве такой обязанности нет, несмотря на то, что стороны уверены в том, что отношения между ними прекратились, – с юридической точки зрения это может быть не так. Действия по заключению и расторжению договора долгосрочной аренды приобретают правовое значение только в силу факта отражения их в реестре прав. До этого момента они носят лишь фактический характер. Это означает, что до момента внесения записи в ЕГРП о снятии обременения арендодатель может обратиться в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, в который, по мнению арендатора, арендных отношений уже не было.

На вопросы представителей малого и среднего бизнеса отвечает руководитель Юридической консультации Центрального округа. 

Как расторгнуть договор аренды

Газета префектуры Центрального административного округа Москвы "Москва. Центр"